O mercado imobiliário brasileiro vem se transformando ao longo das últimas décadas, buscando constantemente novas formas de viabilizar projetos de maneira eficiente, inovadora e que maximize os benefícios para todas as partes envolvidas. Entre as tendências que têm ganhado força nesse cenário, os projetos de Built to Suit (BTS) destacam-se como uma solução personalizada para atender às necessidades de empresas que demandam estruturas sob medida, especialmente galpões logísticos e industriais. Dentro desse contexto, o direito de superfície surge como um poderoso instrumento jurídico que potencializa a execução de projetos BTS, oferecendo vantagens significativas tanto para proprietários de terrenos quanto para empresas contratantes.
Neste artigo, exploraremos como o direito de superfície pode ser aplicado em projetos de BTS, seus benefícios e as razões pelas quais ele deve ser considerado como uma opção estratégica para empresas que buscam desenvolver suas operações com eficiência. Ao longo deste texto, apresentaremos os aspectos legais, econômicos e práticos do direito de superfície, demonstrando porque ele é uma excelente alternativa em comparação com a aquisição tradicional de terrenos.
O que é o Direito de Superfície?
O direito de superfície é um instituto jurídico regulado no Brasil pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e também pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001). Ele permite que uma pessoa física ou jurídica utilize o terreno de outra pessoa para construir e usufruir de uma edificação ou infraestrutura, sem que haja transferência da propriedade do solo. Em outras palavras, o superficiário – aquele que recebe o direito de superfície – pode construir e utilizar a superfície do terreno sem precisar adquiri-lo, enquanto o proprietário do terreno mantém a posse plena sobre ele.
A concessão do direito de superfície pode ser feita de forma onerosa ou gratuita e tem um prazo estipulado no contrato. Ao término do contrato, o proprietário pode reassumir a posse plena do terreno e das edificações nele construídas, dependendo das condições acordadas previamente. Esta é uma ferramenta que, ao longo dos anos, tem se mostrado cada vez mais útil e estratégica em empreendimentos imobiliários, especialmente em projetos de larga escala como os galpões logísticos sob medida.
Projetos Built to Suit e o Contexto Atual do Mercado
O conceito de Built to Suit (BTS) consiste na construção de um imóvel feito sob medida para atender as necessidades específicas de um locatário. Diferente de uma locação convencional, em que a empresa busca imóveis prontos para aluguel, o BTS permite que o projeto seja planejado e desenvolvido desde o início para garantir que a infraestrutura atenda plenamente as exigências do negócio. Isso é particularmente importante em setores como logística, indústria e varejo, onde a customização do espaço e a localização estratégica são essenciais para o sucesso da operação.
Um terreno plano e grande, onde está sendo construído um centro de distribuição no modelo Built to Suit em um platô que toma até 70% da área total do terreno com estruturas metálicas e de fechamento lateral em concreto pré moldado, possuindo portaria e um grande pátio de manobras para caminhões.
No Brasil, o mercado de galpões logísticos tem experimentado uma forte demanda, impulsionada pelo crescimento do comércio eletrônico, pela modernização das cadeias de suprimentos e pela necessidade de empresas otimizarem seus processos logísticos. Essa realidade torna o modelo BTS uma solução cada vez mais atraente, uma vez que permite que as empresas desenvolvam instalações adequadas às suas operações, sem o ônus de investir na compra de um imóvel pronto ou na construção de um galpão por conta própria.
Benefícios do Direito de Superfície em Projetos BTS
A utilização do direito de superfície em projetos de BTS oferece uma série de vantagens que vão além da simples redução de custos iniciais. Abaixo, exploramos os principais benefícios desse modelo:
Redução do Capital Inicial
Um dos maiores desafios enfrentados pelas empresas ao investir em novas instalações é o alto custo de aquisição de terrenos. Em regiões estratégicas, especialmente em grandes centros urbanos ou em áreas próximas a rodovias importantes, o preço da terra pode ser proibitivo. Ao optar pelo direito de superfície, as empresas podem evitar a necessidade de desembolsar grandes quantias para adquirir o terreno, redirecionando esse capital para outras áreas do negócio, como aquisição de equipamentos, tecnologia e capital de giro.
Flexibilidade Contratual
Os contratos de direito de superfície podem ser moldados de acordo com as necessidades das partes envolvidas. É possível estabelecer prazos compatíveis com a duração das operações da empresa no local, permitindo maior segurança jurídica e previsibilidade. Além disso, os contratos podem prever condições específicas quanto à manutenção das edificações, pagamento de taxas e até mesmo sobre a destinação final do imóvel ao término do prazo contratual, oferecendo um leque de opções flexíveis para as partes envolvidas.
Maior Agilidade no Desenvolvimento de Projetos
A burocracia envolvida na aquisição de terrenos pode atrasar significativamente o início de um projeto. O direito de superfície simplifica essa etapa, uma vez que o superficiário não precisa passar pelo processo de compra do terreno, evitando trâmites como financiamento e escrituração. Com o terreno já disponível para uso, o foco da empresa pode ser inteiramente direcionado para o desenvolvimento do projeto de construção do galpão, garantindo maior agilidade na entrega da obra e início das operações.
Otimização do Uso do Solo
Proprietários de terrenos que não têm interesse em desenvolver o imóvel, mas que desejam monetizar sua posse, podem se beneficiar do direito de superfície ao conceder o uso da terra para projetos de BTS. Isso representa uma forma inteligente de geração de renda, sem que o proprietário precise arcar com os custos e riscos de construção. Ao término do contrato, dependendo das condições acordadas, o proprietário ainda pode se beneficiar das edificações, que passam a integrar seu patrimônio.
Acesso a Localizações Estratégicas
Em muitas regiões, especialmente em áreas metropolitanas ou próximas a grandes centros logísticos, os terrenos disponíveis são limitados e muitas vezes pertencem a proprietários que não têm intenção de vendê-los. O direito de superfície abre uma nova possibilidade para empresas interessadas em localizações estratégicas, permitindo que utilizem terrenos que, de outra forma, estariam fora de seu alcance, já que a compra não seria uma opção viável.
Segurança Jurídica
O direito de superfície é um instituto jurídico regulamentado e amplamente reconhecido no Brasil, o que garante segurança às partes envolvidas. Por ser formalizado por meio de contrato registrado em cartório, tanto o superficiário quanto o proprietário do terreno têm seus direitos e obrigações claramente definidos, minimizando os riscos de litígios futuros. A previsibilidade contratual permite que as partes tenham tranquilidade para planejar seus negócios a longo prazo.
Comparação com Outros Modelos de Negócio Imobiliário
Para entender ainda melhor os benefícios do direito de superfície em projetos de BTS, é importante compará-lo com outros modelos de negócio imobiliário disponíveis no mercado.
Compra de Terreno
A aquisição de um terreno envolve altos custos iniciais, além de implicar em uma série de responsabilidades legais, tributárias e de manutenção. Embora a compra de um terreno possa ser vantajosa para empresas que planejam manter a posse por um longo período, essa opção não é sempre a mais indicada para negócios que precisam de flexibilidade, ou que não querem imobilizar grande parte de seu capital em ativos de longo prazo.
Locação Convencional
Na locação convencional, as empresas alugam um imóvel já existente, sem a possibilidade de customizá-lo integralmente às suas necessidades. Esse modelo pode ser adequado para pequenas operações, mas geralmente não oferece a flexibilidade e a personalização exigidas por grandes projetos logísticos e industriais. Além disso, a empresa fica sujeita às condições do mercado de locação, sem controle sobre o projeto da infraestrutura.
Built to Suit sem Direito de Superfície
No modelo de BTS tradicional, a empresa desenvolve o projeto sob medida, mas assume os custos da aquisição do terreno, o que aumenta o nível de investimento e consequentemente o valor de locação. O direito de superfície oferece a vantagem de separar os custos da construção dos custos de aquisição do terreno, permitindo uma alocação mais eficiente de investimentos.
Casos de Sucesso no Brasil
Diversos projetos de sucesso no Brasil têm demonstrado o potencial do direito de superfície em empreendimentos BTS, especialmente no setor logístico. Grandes empresas têm aproveitado essa alternativa para expandir suas operações em locais estratégicos, sem a necessidade de comprar terrenos. Em áreas metropolitanas como São Paulo e Rio de Janeiro, onde os preços de terrenos são extremamente elevados, o direito de superfície tem se mostrado uma ferramenta eficaz para viabilizar a construção de galpões logísticos sob medida.
Considerações Finais
O direito de superfície é uma solução eficiente em projetos de Built to Suit, oferecendo uma série de benefícios tanto para superficiários quanto para proprietários de terrenos. Ao combinar flexibilidade, segurança jurídica, redução de custos e agilidade no desenvolvimento de projetos, esse modelo permite que empresas expandam suas operações de forma eficiente e estratégica. Para empresas que buscam maximizar o uso de recursos e minimizar riscos, o direito de superfície se apresenta como uma opção altamente atrativa e deve ser considerado como parte das estratégias imobiliárias no Brasil.
Conclusão
A aplicação do direito de superfície em projetos de BTS pode ser um divisor de águas para empresas que necessitam de instalações personalizadas sem imobilizar grandes quantias de capital em terrenos. Através desse instrumento, é possível maximizar a eficiência operacional, acessar localizações estratégicas e contar com uma infraestrutura totalmente adequada às necessidades específicas de cada negócio.
No próximo artigo, abordaremos com exemplos os benefícios que o uso do direito de superfície pode trazer a construção sob medida de Galpões e Centros de Distribuição para empresas que não são do Mercado imobiliário e como essa estratégia pode agregar ainda mais valor.
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A ATRIA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO é especializada em Desenvolvimento de Empreendimentos Logísticos e Industriais atuando no desenvolvimento de Projetos nas modalidades de Built to Suit (BTS) e Sale and Leaseback (SLB) em negócios de base imobiliária, caracterizados por investimentos na aquisição de áreas, desenvolvimento, construção do projeto e geração de renda por longo prazo, atuando como um viabilizador de negócios para Companhias que necessitam de projetos que estejam adequados as suas necessidades operacionais e de negócio, operando como engenharia do proprietário entre os grandes players do mercado de capitais no Brasil.
Alexandre Abdala, PRINCE2, PMO-CP, SFC
Diretor Executivo da ATRIA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO, Desenvolvimento, Participações e Gestão de Investimentos Imobiliários
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