Introdução

Com o crescimento da demanda por eficiência logística, as indústrias precisam expandir sua capacidade de armazenagem e distribuição, garantindo proximidade aos clientes e agilidade nas operações. No entanto, a viabilidade de um Centro de Distribuição (CD) está diretamente ligada a fatores regulatórios, como o Estudo de Viabilidade Técnica e Legal (EVTL), o zoneamento urbano e o plano diretor do município.

Neste artigo, exploraremos a importância desses fatores para o sucesso de um projeto logístico e como contar com um desenvolvedor imobiliário especializado pode garantir uma execução eficiente e um investimento equilibrado.

Por que o EVTL é Essencial para Centros de Distribuição?

O EVTL para centros de distribuição é um estudo técnico que avalia se determinado local está apto a receber o empreendimento, considerando fatores como:

• Compatibilidade com o zoneamento: Confirma se a legislação municipal permite atividades logísticas na área.
• Infraestrutura urbana: Avalia acesso viário, redes de energia, saneamento e telecomunicações.
• Impactos ambientais e urbanos: Inclui exigências legais como o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).
• Custos envolvidos: Identifica investimentos necessários para adequação do terreno.

Impactos Positivos do EVTL Bem Executado

Um estudo de viabilidade bem elaborado garante:

• Redução de riscos: Evita surpresas com restrições legais e ambientais.
• Otimização de custos: Planejamento adequado evita retrabalho e gastos desnecessários.
• Aprovação ágil: Facilita a obtenção de licenças e alvarás.

Exemplo Prático:
Uma empresa do setor farmacêutico, ao ignorar o EVTL, investiu em uma área inadequada, enfrentando restrições operacionais e custos adicionais de readequação, resultando em atraso de 12 meses no início das operações.

O Zoneamento Urbano e o Plano Diretor como Fatores Críticos na Escolha do Local

A legislação urbanística municipal é determinante para a viabilidade do centro de distribuição. O zoneamento urbano estabelece diretrizes que regulam:

• Áreas permitidas para operações logísticas
• Limitações de altura e recuos
• Fluxos de tráfego e horários de operação

Já o plano diretor define as diretrizes de crescimento da cidade, influenciando oportunidades para áreas em expansão com incentivos fiscais e infraestrutura planejada.

Escolher o Local Certo Faz Toda a Diferença

Um centro de distribuição mal posicionado pode enfrentar dificuldades operacionais, como:

• Restrições de circulação de veículos pesados em horários críticos;
• Conflitos com áreas residenciais;
• Problemas de acesso logístico, elevando os custos de transporte.

Dica: Sempre verifique se a região escolhida está alinhada ao plano diretor vigente e às projeções de crescimento urbano.

A Importância de Contar com um Desenvolvedor Imobiliário Especializado

Contar com um desenvolvedor imobiliário especializado é essencial para o sucesso de um projeto BTS (Built to Suit), pois ele possui expertise em:

• Identificação da melhor localização com base no EVTL e zoneamento;
• Gestão de licenciamento e aprovações legais, garantindo conformidade regulatória;
• Execução de projetos de engenharia eficientes, otimizando espaço e custos;
• Entrega no prazo e dentro do orçamento, reduzindo riscos operacionais.

Benefícios Financeiros ao Contratar um Desenvolvedor Imobiliário

Optar por um projeto BTS com um parceiro especializado permite:

• Desoneração do capital da empresa, que pode ser reinvestido no core business;
• Redução da base de cálculo do imposto de renda, utilizando o valor do aluguel como despesa dedutível;
• Cessão de direito de superfície, quando a empresa possui terreno próprio, permitindo um aluguel mais competitivo e um investimento menor.

Conclusão: Planejamento Inteligente para um Centro de Distribuição de Sucesso

A escolha de um local estratégico para o centro de distribuição exige um planejamento cuidadoso, com a realização de um EVTL detalhado, alinhamento ao zoneamento urbano e análise criteriosa do plano diretor. Empresas que negligenciam esses aspectos podem enfrentar custos elevados, atrasos e impactos negativos em suas operações.

Ao contar com um desenvolvedor imobiliário especializado, é possível transformar desafios em oportunidades, garantindo um projeto eficiente e alinhado às necessidades do negócio.

Se sua empresa busca uma solução personalizada para expansão logística, entre em contato com a Atria Desenvolvimento Imobiliário e conheça as melhores opções para seu crescimento.

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A ATRIA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO é especializada em Desenvolvimento de Empreendimentos Logísticos e Industriais atuando no desenvolvimento de Projetos nas modalidades de Built to Suit (BTS) e Sale and Leaseback (SLB) em negócios de base imobiliária, caracterizados por investimentos na aquisição de áreas, desenvolvimento, construção do projeto e geração de renda por longo prazo, atuando como um viabilizador de negócios para Companhias que necessitam de projetos que estejam adequados as suas necessidades operacionais e de negócio, operando como engenharia do proprietário entre os grandes players do mercado de capitais no Brasil.

Alexandre Abdala, PRINCE2, PMO-CP, SFC

Diretor Executivo da Atria, Desenvolvimento, Participações e Gestão de Investimentos Imobiliários

alexandre.abdala@atriadi.com.br

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